重購退稅要件 讓你換屋變「省」長

所謂的重購退稅，指的一定是購房時才能退稅，而既然是退稅，退的則是賣房時繳的稅，重購退稅是專屬於換房族的優惠，消費者購入新屋之後，可以退還賣掉前一間房子所繳納的所得稅、土地增值稅。

無論是所得稅還是土增稅，重購退稅規定都有幾項共通的要件，第一個重點是符合「自住」規定，也就是舊屋賣出時，必須要有戶籍登記，且賣屋前一年都沒有將房屋出租或拿來做生意；第二，不論是「先買後賣」或「先賣後買」，重購期間須在移轉登記日二年內完成，也就是說一買一賣必須在二年期間內；第三，退稅完成後，五年內不可以再移轉或改作其他用途，否則將會被追繳稅款。

不管房地合一稅 小房換大都退稅

不過二種稅在重購退稅的規定上還是略有不同，所得稅方面，所謂的「小房換大房」重購退稅，指的不是房屋實際大小，而是指成交的房價，譬如先以3000萬元賣掉舊房子，繳納所得稅150萬元，再購入一套總價4000萬元的新成屋，不管是否適用房地合一稅，都可以退還150萬元全額稅款。

所得稅新制下 大房換小可退稅

假設是高房價換低房價，所得稅新、舊制就會影響退稅適用，像是一家人住了十幾、二十年的老房子，賣房時就會適用舊制，是併入綜合所得稅課稅，這類房屋在「大房換小房」的情況下，就不適用重購退稅優惠。

如果出售的舊家是2016年1月1日以後取得的，賣房時繳的就是房地合一稅，即適用新制，「大房換小房」可以按比例退稅。同樣以3000萬元賣掉舊房子、繳納房地合一稅150萬元為例，如果新家房價為2000萬元，房價只有舊屋價格的三分之二，退稅的額度也是三分之二，也就是只退稅100萬元。土地增值稅方面，看的則是地價而非房價，必須要新購土地地價高於舊土地出售時的價格減成本，影響地價的因素，一種是換到坪數較高的房子，另一種可能是搬家換到更好的地段，都有機會適用到土增稅的重購退稅。

同樣以實例解釋，假設舊家的土地地價為100萬元，賣屋時繳掉土增稅20萬元，舊家土地的價格減成本就是80萬元；未來搬到比較好的地段後，如果新家的土地價格為90萬元，就可以退稅10萬元；如果購入新家的地段比較差，土地地價只有70萬元，就不能享退稅；又譬如新家的土地價格為100萬元上，則可以享全額退稅20萬元。

1.新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅)﹦A (A如為零或負數，則不符合退稅要件)
2.出售日前一年無供出租及營業使用。
3.購屋後應符合自用住宅條件(包括應有本人、配偶或直系親屬設籍且五年內戶籍不得中斷)。
4.購屋登記日後五年內不得再行移轉、或供出租及營業使用。
5.五年內應提出重購退稅申請。
6.先購後售土地時，原戶籍已遷至新購地址者，仍有退稅之適用。

檢附證件：
1.出售及重購年度之戶口名簿影本
2.出售及重購之房屋所有權狀或建物登記謄本
3.重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本；或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本。（以2次登記日計算，相距期間應為2年內）。
4.委建房屋如無法取得地政機關移轉登記之契約文件影本，應以委建契約、建築執照及使用執照影本代替，並以建物總登記所屬年度，視為重購自用住宅完成移轉登記年度。

申請期限：
1.先賣後買者，為買入之所有權移轉登記年度。
2.先買後賣者，為賣出之所有權移轉登記年度。

申請地點：
戶籍所在地國稅局稽徵機關辦理。

節稅情形：
應納綜合所得額中扣抵或退還所繳稅額。

其他相關規定：
1.納稅義務人出售自用住宅房屋，於2年內重購樓房乙棟，其中第1層出租或供營業使用，第2、3層供自用住宅使用，如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者，仍可以適用重購抵稅。
2.納稅義務人出售自用住宅的房屋後，以自建方式取得自用住宅之房屋，得適用本項之規定。
3.納稅義務人及其配偶分別出售自用住宅2棟，並於2年內重購自用住宅乙棟以上，重購房屋總價超過出售房屋總價額者，原出售自用住宅所繳納之綜合所得稅額，可適用重購自用住宅扣抵稅額。
4.納稅義務人以本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋，而另以其配偶或本人名義重購者，仍得適用重購自用住宅扣抵稅額之規定。
5.請扣抵或退還之綜合所得稅額，係指出售該年度（以所有權完成移轉登記日所屬年度為準）綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額。
6.申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；先購後售，為出售之所有權移轉登記年度。
原財產交易所得已依所得稅法規定自財產交易損失中扣抵部分，則無法再申請重購退稅。

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